住宅ローンの物件審査の基準とは?

調査
住宅ローンの審査は、借り入れを行なう申し込み者本人の属性などに関してはもちろんのこと、購入する物件に対しても行なわれます。

 

そのため、住宅ローンの審査を受けるのは購入する物件が決定してからのことになります。

 

購入する物件によっては審査が通らず融資が受けられない可能性があるのですが、こうしたことはあまり知られていないのではないでしょうか。

 

では、建物に関する住宅ローン審査基準とは、いったいどのようなものなのでしょうか?

 

まず前提として、住宅ローンで融資を受けられる物件は、基本的に申し込み者本人が住むものであることが原則となっています。

 

たとえば投資用に、将来家を建てるために、といった理由で土地だけを購入する場合には住宅ローンは利用できません。

 

ただし、注文住宅などで土地から購入するというような場合には、その土地に住むための住宅を建築することを条件に融資を受けることができるようになっています。

 

そのほかには、担保評価額や利権関係・法規制への抵触の有無などが主な審査の対象となります。

 

まず担保評価額について。住宅ローンを利用する際には、金融機関が対象となる土地と建物に抵当権を設定することになります。

 

これは住宅ローンの返済が滞ってしまったときに、金融機関が抵当権を実行して土地と建物を処分し、資金を回収するためです。

 

担保評価額はそれぞれの物件によって設定が異なっていて、たとえば新築マンションや新築分譲などの新築物件であれば、購入金額を担保評価額としている場合が多く、このようなときには購入価格の100%の金額まで融資を受けることができます。

 

それに対して中古住宅の場合、あまりにも建物が古いと土地だけの評価額となってしまったり、購入価格よりも評価額の方が低い場合には、全額の借り入れができない場合があります。

 

また、すでに既得している土地に建物だけ建てる場合には、建築請負契約の価格を担保評価額としていることが多く、ほとんどの場合建築費の100%までの借り入れができるようになっています。

 

次に利権関係ですが、担保となる物件が借地権付きの場合は土地に抵当権がつけられないうえに、担保評価額が低くなってしまうため、住宅ローンの借り入れができないという金融機関が多くなっています。

 

また定期借地権付きの土地の場合も同様に借り入れが難しいと考えてよいでしょう。土地区画整理事業の保留地を購入する場合にも、金融機関によっては取り扱いをしないというところがありますので、事前に金融機関に問い合わせた方がよいでしょう。

 

ほかに、親子や夫婦の共有名義で購入し、どちらか一方のみが住宅ローンの借り入れをするという場合には、借り入れをしない共有者は担保提供者として抵当権を設定することに同意し、連帯保証人になる必要があります。

 

最後に法規制に関する点ですが、金融機関は法規制に抵触する物件は売却がしにくいと考えているため、こうした物件には一般的に融資を行なわないことにしているようです。

 

新築物件は大丈夫だと思われますが、中古物件の中には今の建築基準法に適合していない建物もあるかもしれません。

 

また都市計画法に基づく市街化調整区域の物件についても融資をしないという金融機関もありますので、物件の購入を検討する前に金融機関に相談しておきましょう。

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